Kira sözleşmesi kurulurken taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilir; ancak sözleşme zamanla uzar ve başlangıçtaki bedelin enflasyon karşısında sabit kalması mümkün değildir. Türk hukukunda kiraya verene tek taraflı kira artırma yetkisi tanınmadığından, taraflar yeni dönem bedelinde anlaşamazsa uyuşmazlık ancak mahkeme kararıyla çözülür. Bu çözüm yolu kira tespit davasıdır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ederken yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Yasal dayanağını TBK m. 344 (bedelin belirlenmesindeki esaslar) ile TBK m. 345 (davanın açılma zamanı ve kararın etkisi) oluşturur.
Güncel ölçüt: 1 Ocak 2019'dan itibaren kira artış tavanı, üretici fiyat endeksi (ÜFE) yerine tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasıdır. Aşağıda yer verilen bazı içtihat alıntıları daha eski tarihli olduğundan metinlerinde "ÜFE/TEFE" ifadesi geçebilir; güncel uygulamada bu ölçüt TÜFE'dir.
Hangi Kiralarda, Kimler Tarafından Açılır?
Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir; genel kira (adi kira) veya ürün kirası bakımından açılamaz. Cironun belirli bir yüzdesi (örneğin %3-%5) üzerinden kararlaştırılan ciro kiralamalarında da tespit istenebilir; ancak bu hâlde yeni belirlenecek kira, ciroya bağlı değil sabit bir kira olur.
Davayı kira sözleşmesinin tarafları açabileceği gibi, taşınmazın maliki de açabilir; kiracı da kira tespit davası açabilir. Mülkiyet türüne göre:
- Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira tespiti isteyebilir.
- Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyette zorunlu dava arkadaşlığı vardır; tüm mirasçıların birlikte dava açması, davaya katılması, muvafakat vermesi veya miras şirketine temsilci atanması gerekir. Bu eksiklik sonradan tamamlanabilir (uygulamada eksik arabuluculuk sorunu da bu noktada gündeme gelir).
İhtiyaç (tahliye) davası açılmış olması, kira tespit davasının açılmasına engel değildir ve ihtiyacın samimiyetsizliğini de göstermez. İki dava aynı dilekçede açılabilir; ancak Yargıtay bunu önermemekte, davaların ayrılmasını (tefrik) istemektedir.
Dava Ne Zaman Açılır? İhtar ve Süreler
TBK m. 345 uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilir ve dava açmak için ihtar şart değildir. Sözleşmede artış şartı bulunuyorsa, TBK m. 345/3 gereği dava ilgili dönem boyunca her zaman açılabilir. Burada "artış şartı"ndan anlaşılması gereken, kira artışına ilişkin herhangi bir maddedir; oran belirsiz bile olsa bir artış kaydı yeterlidir. Örneğin "kira parası her yıl artırılacaktır" gibi belirsiz bir ibare dahi, kira tespiti anlamında geçerli bir artış maddesi sayılır.
Belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için iki yoldan biri gereklidir:
- Dava, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmalı; veya
- bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış olmalı (bu hâlde dava izleyen dönem sonuna kadar açılabilir).
Eski uygulamada dava dilekçesinin tebliğ tarihi de önem taşırken, bugün dilekçenin tebliği aranmamaktadır; buna karşılık ihtarnamenin tebliği şarttır.
İhtarname ile gönderilen bedel bakımından kiracının tutumu da önemlidir: kiracı ihtarnamede bildirilen kira parasını kabul ettiğini derhal bildirmediği takdirde, kiraya veren ihtarda gösterdiği miktar ile bağlı kalmaz.
Son olarak, aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama davası ıslah yoluyla tespit davasına dönüştürülebilir; ancak dönem değiştirilemez. Uyarlama adıyla açılsa bile dilekçe içeriğinden talebin tespit olduğu anlaşılıyorsa, mahkeme davayı kira tespiti olarak değerlendirip karar vermelidir.
Kira Bedeli Hangi Esaslara Göre Belirlenir?
Beş yıllık sürenin sonunda (hak ve nesafet döneminde) kira bedeli, TBK m. 344/3 uyarınca hâkim tarafından TÜFE'deki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu değerlendirmenin can alıcı noktası, emsal kira bedelinin nasıl tespit edileceğidir.
Emsal kira bedeli, somut ve teknik bir incelemeyle ortaya konur. Uygulamada izlenen yöntem şu esaslara dayanır:
- Bilirkişi, tarafların taleplerinden bağımsız hesap yapar. Davacının da davalının da yalnızca emsal sunma hakkı vardır; bilirkişi bu taleplere bağlı kalmaz.
- Bilirkişinin yanıtladığı temel soru şudur: "Tespit istenen dönemin başında, taşınmaz boş olarak kiraya verilseydi ne kadara kiraya verilirdi?" Belirleme bu "boş kiralanma değeri" üzerinden yapılır.
- Taraflarca sunulan emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınır; bilirkişi kiralanan taşınmazı ve emsalleri tek tek yerinde görüp inceler.
- Dava konusu yer ile emsaller; konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve süresi gibi bedele etki eden tüm özellikleriyle ayrı ayrı karşılaştırılır. Hangi emsalin neden uygun olduğu (veya olmadığı) somut gerekçelerle açıklanır.
- Belirlenen rayiç üzerinden hakkaniyet (hak ve nesafet) indirimi uygulanır. İndirim rapor üzerinden yapılır ve uygulamada genellikle %5 ile %20 arasındadır.
- Kiracının taşınmazda yaptığı iyileştirmeler de tespitte indirim konusu yapılmalıdır.
Önemli iki sınır da bulunur: emlak ilan sitelerindeki ilanlar (şimdilik iki BAM kararına göre) emsal kabul edilmez; çünkü bunlar bir icap niteliğindedir, kabul edilmiş gerçek kira değil. Ayrıca çatılı işyerlerinde talep ve tespit brüt kira üzerinden yapılır; dilekçeden net mi brüt mü olduğu anlaşılmıyorsa mahkeme sormak zorundadır. Konut kiralarında ise brüt kira olmaz, konut kiraları nettir.
Endeks Dönemi ve Hak-Nesafet Dönemi (4+1 Kuralı)
Kira bedelinin hak ve nesafet kuralına göre belirlenebilmesi için "4+1 kuralı" uygulanır:
- İlk yıl: sözleşme hükümleri geçerlidir.
- Uzayan 4 yıl: TBK m. 344/1 uyarınca endeks (TÜFE) oranını geçmemek üzere artış uygulanır.
- 5 yıldan sonra (6. yıl): TBK m. 344/3 uyarınca hak ve nesafet kuralına göre kira bedeli belirlenir.
Buna göre ilk beş yıl "endeks dönemi", sonrası ise "hak ve nesafet dönemi" olarak adlandırılır. Davanın beşinci yılın bitiminde açılması zorunlu değildir; erken açılıp dönem belirtilerek talep edilmesinde engel yoktur. Yine de bazı mahkemeler "talep hakkı doğmadan dava açıldığı" gerekçesiyle hatalı ret kararları verebilmektedir.
Talep hakkı belirli aralıklarla yenilenir: talep edildiği dönemden beş yıl sonra dava hakkı kendini yeniler. Örneğin ilk beş yılın sonunda dava açılmayıp 7. yılda açılırsa, bir sonraki talep hakkı 13. yılda başlar.
Sözleşmenin yenilenmesi de talep hakkını etkiler. Yenileme döneminde kira parası emsal oranında belirlenmemişse, beş yıllık sürede ilk sözleşme tarihi baz alınır. Ek protokol veya tadil sözleşmesiyle kira parası yeniden belirlenmişse, bu emsal niteliğindeki belirleme tespit hakkını sıfırlar. Yenileme sözleşmesinde kira parası dışında bir madde değişmişse, bu "esaslı değişiklik" sayılır ve talep hakkı yine sıfırlanmış kabul edilir.
Davanın Sonuçları, İcra ve Yargılama Giderleri
Kira tespit davaları kamu düzenine ilişkindir ve reddedilemez davalardır. Kiracı, tespiti istenen paradan fazlasını ödüyor olsa bile mahkeme bir bedel belirlemek zorundadır; üstelik belirlenecek bedel, kiracının ödediği paradan ve endeks artışından az olamaz. Buna karşılık mahkeme, sözleşmede kararlaştırılmış artış oranına müdahale edemez; tespit (veya uyarlama) kanunun çizdiği sınırlar içinde yapılır ve sözleşme maddesinin yerine geçmez. Kira tespit kararından sonra da sözleşmedeki artış maddesi aynen geçerliliğini korur ve taraflar buna uymak zorundadır.
Kararın niteliği ve icrası bakımından dikkat edilmesi gereken noktalar:
- Tespit kararı kısmi veya belirsiz olamaz, ıslah edilemez. Belirlenen kira aylık olarak hükmedilir ve dönemin başlangıcından itibaren muaccel hale gelir.
- Tahsil için kararın kesinleşmesi şarttır; yargılama giderlerinin de kesinleşmesi gerekir.
- Kira farkları ilamsız takibe (örn. örnek 7/13), tespit ilamının ferileri (vekâlet ücreti, yargılama gideri) ise ilamlı takibe (örn. örnek 4-5) konu olur. Tespit ilamı kira alacağı yönünden eda hükmü içermediğinden, kira alacağı ve faizi ilamlı takibe konulamaz.
- Bir tespit davası bitmeden aynı taşınmaz için diğeri açılırsa, ikincisi bekletici mesele yapılır.
Harç ve vekâlet ücreti: Harç, aylık kira farkı üzerinden alınır; vekâlet ücreti ise yıllık kira bedeli üzerinden hükmedilir. Tahliye davalarında vekâlet ücreti farklı esaslara tabidir. Hakkaniyet indirimi nedeniyle kiracı lehine de vekâlet ücretine hükmedilebilmektedir (bu konuda son dönemde farklı kararlar verilmeye başlanmıştır).
İstinaf sınırı: Kiracı açısından sınır, kabul edilen aylık para ile ödenen para arasındaki farkın yıllık tutarına göre; kiraya veren açısından ise talep edilen aylık para ile kabul edilen aylık para arasındaki farkın yıllık tutarına göre belirlenir.
Kira tespit davaları; doğru süre yönetimi, geçerli bir ihtarname, sağlıklı emsal araştırması ve dönem seçiminde isabet gerektiren teknik davalardır. Küçük bir tarih veya talep hatası dahi ciddi hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başında bir avukattan destek almanız önerilir.
Örnek: Kira Tespitinde Zaman Çizelgesi
Aşağıdaki çizelge, 1 Temmuz 2020'de başlayan bir konut kira sözleşmesi üzerinden; beş yıllık sürenin dolması, ihtarnamenin son tebliğ tarihi, zorunlu arabuluculuk, davanın açılabileceği aralık ve tespit edilen kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağını özetler.