1. Kira Artış Oranı Nedir?
Kira artış oranı, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde mevcut kira bedelinin ne kadar artırılabileceğini belirleyen yasal üst sınırdır. Türk hukukunda bu oran, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenlenmiş olup, Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) son 12 aylık ortalama değişim oranına bağlanmıştır.
Bu oran her ay değişir çünkü TÜİK tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon verileri açıklanır. Kira sözleşmesi hangi ayda yenilenecekse, o ay için açıklanan TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır.
2. Yasal Dayanak: Türk Borçlar Kanunu Madde 344
Kira artışlarına ilişkin temel düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde yer almaktadır. İlgili madde şu şekildedir:
Bu maddeden çıkan temel kurallar şunlardır:
- Tarafların anlaşma özgürlüğü vardır, ancak bu özgürlük TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlandırılmıştır.
- Sözleşmede TÜFE'den düşük bir oran kararlaştırılmışsa, o oran geçerlidir.
- Sözleşmede TÜFE'den yüksek bir oran yazılı olsa bile, yasal sınır olarak TÜFE oranı uygulanır.
- Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için aynı şekilde geçerlidir.
2019 yılında yapılan kanun değişikliği ile maddedeki "üretici fiyat endeksi (ÜFE)" ibaresi "tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalar" şeklinde değiştirilmiştir. Bu değişiklik, kiracı lehine daha öngörülebilir bir sistem getirmiştir.
3. 2026 Kira Artış Oranları — Son 12 Ay TÜFE Tablosu
Aşağıdaki tablo, son 12 aya ait TÜİK tarafından açıklanan resmi TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranlarını göstermektedir. Bu oranlar, ilgili ayda yenilenen kira sözleşmeleri için yasal tavan oluşturur:
| Ay | Yasal Tavan Oran |
|---|
Tablo her ay TÜİK tarafından yeni veri açıklandıkça güncellenmektedir. Güncel ay vurgulanmış olarak gösterilmiştir.
4. Konut ve İşyeri Kiralarında Uygulama
Konut Kiraları
Konut kiralarında uygulanacak yasal tavan zam oranı, sözleşmenin yenilendiği ayda açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Ev sahibi bu oranın üzerinde zam talep edemez; talep etse dahi, kiracı yasal olarak bu artışı kabul etmek zorunda değildir.
Çatılı İşyeri Kiraları
Dükkan, mağaza, ofis, atölye gibi çatılı işyerleri için 1 Temmuz 2020'den itibaren konutlardakine benzer kurallar uygulanmaktadır. Önceden işyeri kiralarında sözleşme serbestisi geçerli olsa da, bugün her iki kira türünde de aynı TÜFE oranı tavan olarak alınır.
5. Yüzde 25 Sınırının Kaldırılması
11 Haziran 2022 tarihinde yapılan yasal düzenleme ile konut kiraları için yüzde 25 tavan sınırı getirilmişti. Bu uygulama, yüksek enflasyon döneminde kiracıları korumayı amaçlıyordu. Ancak bu geçici düzenleme:
- Yalnızca konut kiraları için geçerliydi (işyerleri kapsam dışıydı).
- 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.
- 1 Temmuz 2024'ten sonra yenilenen konut sözleşmelerinde tekrar TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınmaktadır.
Dolayısıyla bugün itibarıyla hem konut hem işyeri kiralarında tek geçerli yasal sınır TÜFE oranıdır.
6. Hesaplama Örnekleri
Kira artış oranı hesaplaması son derece basittir. Temel formül şudur:
Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE Oranı / 100)
Veya:
Artış Tutarı = Mevcut Kira × TÜFE Oranı / 100
Yeni Kira = Mevcut Kira + Artış Tutarı
Örnek 1: Konut Kirası
Mayıs 2026'da sözleşmesi yenilenen, mevcut kira bedeli 20.000 TL olan bir konut kiracısı için:
- Mayıs 2026 yasal tavan oran: %32,43
- Artış tutarı: 20.000 × 32,43 / 100 = 6.486 TL
- Yeni aylık kira: 20.000 + 6.486 = 26.486 TL
- Yıllık yeni kira: 26.486 × 12 = 317.832 TL
Örnek 2: İşyeri Kirası
Aynı ay yenilenen, mevcut kira bedeli 50.000 TL olan bir işyeri kiracısı için:
- Mayıs 2026 yasal tavan oran: %32,43
- Artış tutarı: 50.000 × 32,43 / 100 = 16.215 TL
- Yeni aylık kira: 50.000 + 16.215 = 66.215 TL
- Yıllık yeni kira: 66.215 × 12 = 794.580 TL
Görüldüğü üzere konut ve işyeri için aynı oran uygulanır; sadece başlangıç kira bedeli farklı olduğu için sonuç tutarları değişir.
7. Kira Tespit Davası
Bazı durumlarda kira artışı için kira tespit davası açmak gerekebilir:
5 Yıllık Süre Kuralı
Bir kira sözleşmesi 5 yılı doldurmuşsa, ev sahibi 5. yılın sonunda kira tespit davası açarak emsal kira bedellerine göre yeni kira tutarı belirlenmesini talep edebilir. Bu davada hakim, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın:
- Bölgedeki emsal kira bedellerini inceler,
- Taşınmazın fiziksel durumunu değerlendirir,
- Kiralananın kiralandığı andaki halini ve kiralanana yapılan masrafları kira bedelinin tespitinde göz önünde bulundurur,
- Hakkaniyet indirimi uygular (genellikle %5-20 arasında değişkenlik gösterir),
- Yeni kira bedelini takdir eder.
Anlaşmazlık Halinde
Sözleşmenin yenileme döneminde taraflar artış oranı konusunda anlaşamazlarsa, herhangi biri kira tespit davası açabilir. Bu durumda mahkeme TÜFE oranını esas alarak karar verir.
Dava Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira tespit davası açmadan önce birçok hususun göz önünde bulundurulması gerekir: davanın açılma zamanı, kiralananın özellikleri, emsal kira araştırması, hakkaniyet indirimi gibi pek çok faktör nihai sonucu doğrudan etkiler. Bu nedenle dava sürecine girmeden önce profesyonel hukuki destek alınması hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşır.
Kira tespit davasının kapsamlı şekilde ele alındığı detaylı blog yazımız yakında yayımlanacaktır.