Kira Artış Oranı 2026
Aylık Güncel TÜFE Zam Oranları

Kira Artış Oranı Nedir, Nasıl Hesaplanır?

Kira artış oranı, ev sahibinin yıllık sözleşme yenileme döneminde kiracıya yansıtabileceği yasal üst sınırı ifade eder. Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi uyarınca bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) aylık olarak açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) 12 aylık ortalamasına dayandırılmaktadır.

Sistemin işleyişi şu şekildedir: TÜİK her ayın yaklaşık 3. iş gününde bir önceki aya ait TÜFE verilerini açıklar. Bu verilerle hesaplanan 12 aylık ortalama değişim oranı, ilgili ayda sözleşmesi yenilenecek kiracılar için geçerli tavan oranı olur.

Örneğin, Kasım 2026'da sözleşmesi yenilenecek bir kiracı için geçerli tavan oran %31,23'tür. Aylık kirası 15.000 TL olan bir kiracıya ev sahibinin yapabileceği en yüksek artış 4.684,50 TL olup yeni kira 19.684,50 TL olacaktır.

Konut ve İşyeri Kiraları İçin Aynı Kurallar Geçerli mi?

Evet. 1 Temmuz 2020'de yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun değişikliğiyle birlikte işyeri kiraları da TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırına tabi hale gelmiştir. Öncesinde yalnızca konut kiraları bu kapsama girerken söz konusu tarihten itibaren ofis, dükkan, mağaza ve ticarethane gibi işyeri kiraları da aynı yasal sınıra tabidir.

Sözleşmede Farklı Oran Yazılmışsa Ne Olur?

Sözleşmede TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmış olması, o hükmü geçersiz kılar. TBK m. 344 emredici nitelikte olup taraflarca aksine anlaşma yapılması mümkün değildir. Bu nedenle:

• Sözleşmede %50 zam oranı yazılı olsa bile yasal tavan %31,23 ise ev sahibi yalnızca %31,23 oranında artış yapabilir.
• Kiracı, yasal tavan üzerindeki artış taleplerini reddedebilir ve ödeme yapma yükümlülüğü doğmaz.
• Kiracı fazla ödeme yapmış ise ödediği fazlayı sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri talep edebilir.

Kira Artış Oranı Her Ay Neden Farklı?

Kira artış oranı, TÜFE'nin son 12 aydaki aylık değişimlerinin ortalaması alınarak hesaplandığından sürekli değişmektedir. Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde bu oran yükselir; enflasyonun düştüğü dönemlerde ise giderek azalır.

2026 yılına %34,88 ile başlayan oran, yıl boyunca her ay gerilemiştir. Kasım 2026 itibarıyla oran %31,23 seviyesindedir.

Kira Artışı Hiç Yapılmamışsa Ne Olur?

Ev sahibi, yıl içinde kira artışını zamanında yapmamışsa sonraki dönemde birden fazla yılın artışını birleştirerek talep etmeye çalışabilir. Ancak bu hesaplama bileşik (mürekkep) faiz yöntemiyle değil, basit yöntemle yapılmalıdır. Geçmiş dönemlere ait artışların toplamı cari aya yansıtılırken her dönem için o dönemde geçerli olan TÜFE oranı ayrı ayrı esas alınır.

Beş Yılı Dolduran Sözleşmelerde Durum Ne?

TBK m. 344/3 uyarınca, en az beş yıl veya bu süreden daha uzun süreli ya da belirli süreli olup bu süre içinde yenilenen kira sözleşmelerinde, beşinci yılın sona ermesinden itibaren kira bedeli taraflarca anlaşılamaması halinde hakim tarafından belirlenir. Hakim bu belirlemeyi yaparken TÜFE'yi, taşınmazın bulunduğu yerdeki rayiç kira bedellerini ve kiralananın durumunu göz önünde bulundurur.

Bu durum pratikte şu anlama gelir: Beş yılı dolduran sözleşmelerde ev sahibi mahkeme kanalıyla TÜFE sınırını aşacak şekilde kira tespit davası açabilir. Bu dava türü hakkında detaylı bilgi için kira tespit davası yazımızı inceleyebilirsiniz.